Asociación de Escribanos del Uruguay

En diciembre pasado, las Escs. Susana Barreto, Gabriela Frache y Virginia Romero, en representación de la AEU, se reunieron con autoridades del Banco de Previsión Social (BPS) a los efectos de presentarles algunas dudas que surgieron de distintos planteos de socios. El resultado de la gestión, según cada tema, es el siguiente:

Inmuebles rurales

Muchos colegas plantearon que no quedaba claro qué información presentar ante el BPS cuando un cliente quiere registrar un padrón rural para cumplir con la formalidad de la Ley 15.852 y qué se debe certificar para que el trámite ingrese sin observaciones.

También en qué caso los propietarios de inmuebles rurales son contribuyentes del BPS y corresponde por ende solicitarle la presentación de certificado especial.

El Registro de Contribuyentes y Empresas del BPS toma en cuenta la información de los últimos 10 años y es esa la información que registra. En caso de no poder obtener la firma de todos los titulares del inmueble, realiza igual la inscripción con la firma de por lo menos uno de los propietarios siempre acompañado del certificado notarial acreditante de la titularidad.

Con respecto a los condominios

Se puede solicitar certificado especial en inmuebles rurales que se encuentren en condominio, en forma independiente por cada propietario. El BPS lo emite dejando constancia que se expide por la cuota ava parte que corresponde al solicitante.

Con respecto a la calidad o no de contribuyente

El propietario de un inmueble rural explotado por terceros NO es contribuyente del BPS por el hecho de ser propietario del inmueble; solo se encuentra inscripto a los efectos de declarar la propiedad. Si además se encuentra inscripto por algún otro régimen de aportación, por ejemplo, servicio doméstico, industria y comercio o construcción (obras en los últimos 10 años en el padrón), sí será contribuyente, pero por dichos regímenes. Se agrega que las SA y las comanditas por acciones son siempre contribuyentes de acuerdo con la Resolución 62/2014 de la DGR.

Construcciones

Otro tema de interés y preocupación es el de las construcciones cuando se ha vendido, por ejemplo, un terreno baldío y el promitente comprador construye o efectúa modificaciones en lo construido.

En caso de existir promesa inscripta con entrega de la posesión, y siempre que el promitente comprador sea quien realice las obras, él, es el sujeto pasivo del pago de los aportes a la construcción (promitente comprador). Por lo tanto, si se va a escriturar en cumplimiento de una promesa anterior y las construcciones existentes en el inmueble fueron realizadas por el promitente comprador, y el promitente vendedor NO es contribuyente del BPS y así lo declara, se puede realizar dicha compraventa en cumplimiento de la promesa, no siendo el Escribano responsable por las posibles deudas que puedan existir por aportes a la construcción, dado que el control notarial corresponde al promitente vendedor. 

De acuerdo con el criterio del BPS, configurado el derecho real que confiere el artículo 15 de la Ley 8.733, el promitente comprador con posesión se transforma en el sujeto pasivo de las obligaciones de la Ley 14.411.

Artículo 335 de la Ley 19.996

Ratificamos aquí con el BPS que no importa la fecha de la promesa en sentido amplio. El BPS entiende que el artículo 335 de la Ley 19.996 se aplica en todos los casos. Es decir, no hay responsabilidad del adquirente con promesa inscripta por adeudos de quien construye.

«El derecho real conferido por la inscripción de la promesa de enajenación de inmuebles conforme lo establecido en el artículo 15 de la Ley N° 8.733, de 17 de junio de 1931, modificativas y concordantes, liberará al adquirente o al promitente adquirente de buena fe y sus sucesores a cualquier título, del derecho real establecido en el artículo 9° del Decreto-Ley N° 14.411, de 7 de agosto de 1975».

Situaciones con certificados notariales a presentar ante la Gerencia de Certificados Especiales de Contribuyentes

No se aceptan certificados que incluyan situaciones a futuro certificadas (por ejemplo: «certifico que la empresa comenzará su actividad el día...»).

No incluir deslinde de los inmuebles.

No incluir antecedentes que ya se encuentran registrados ante el organismo (por ejemplo, cesiones de cuotas, modificaciones de contrato, etc.).

Vehículos de carga o transporte

Clarificamos con el BPS que, para el caso de vehículos de transporte de carga, siempre se toma en cuenta el carácter de contribuyente del propietario, no la afectación del vehículo a la actividad de la empresa, ya que la norma no realiza esa diferenciación.

Por lo tanto, y según lo dispuesto en la normativa, siempre que quien enajene un vehículo de transporte de carga sea contribuyente, corresponde que solicite el Certificado Especial.

A contrario sensu, quien no es contribuyente no debe solicitarlo, cualquiera sea la matrícula del vehículo.